走出合同絕對(duì)相對(duì)性誤區(qū)

　　黃永翔

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中，一種常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)-貸款買(mǎi)房，也就是人們常說(shuō)的按揭貸款購(gòu)房。即買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同明確約定首付款與按揭貸款。由買(mǎi)受人支付首付款，剩余款項(xiàng)由買(mǎi)受人與銀行訂立借款合同，出賣(mài)人提供擔(dān)保，銀行將款直接支付給出賣(mài)人而買(mǎi)受人分期向銀行還款，以實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)。這也是為了解決買(mǎi)受人買(mǎi)房時(shí)資金短缺無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際困難而實(shí)施的一項(xiàng)政策。借款用途唯一性即購(gòu)房。借款的前提是購(gòu)房，沒(méi)有購(gòu)房就沒(méi)有借款，購(gòu)房決定了借款。咋一看，根據(jù)合同相對(duì)性原理，它們是兩個(gè)合同關(guān)系即商品房買(mǎi)賣(mài)與借款。實(shí)則，這兩個(gè)合同關(guān)系是不可分的。既相對(duì)獨(dú)立又密切聯(lián)系。一個(gè)離不開(kāi)一個(gè)。沒(méi)有買(mǎi)房就沒(méi)有借款，借款只能用來(lái)購(gòu)買(mǎi)特定房屋。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也明確“按揭”購(gòu)買(mǎi)方式，首付多少按揭多少。按揭不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)則不能實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中，不少人把這種合同關(guān)系絕對(duì)化了，買(mǎi)賣(mài)是買(mǎi)賣(mài)，借款為借款，因而出現(xiàn)了嚴(yán)重的分裂錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。把合同相對(duì)性絕對(duì)化。這給化解此類(lèi)糾紛帶來(lái)不利的后果，往往容易使人誤入歧途。借款就說(shuō)借款，買(mǎi)房就說(shuō)買(mǎi)房，這種認(rèn)識(shí)是極其錯(cuò)誤的。借款人違反借款合同往往違反了按揭購(gòu)房合同，諸如完全不能或部分不能實(shí)現(xiàn)按揭。由于借款合同的違約導(dǎo)致借款被完全或部分從出賣(mài)人賬戶(hù)扣劃。這就是常見(jiàn)的借款人（買(mǎi)受人）違約導(dǎo)致出賣(mài)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這絕對(duì)不能割裂的看待成單純的借款合同。借款不能實(shí)現(xiàn)或部分不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然的影響到商品房買(mǎi)賣(mài)。借款尚若根本不能實(shí)現(xiàn)且又無(wú)其他資金予以支付，當(dāng)然的就不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。買(mǎi)受人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同是正當(dāng)?shù)?。尚若買(mǎi)受人歸還了部分借款本息，與首付相加構(gòu)成支付大部房款且有能力支付也愿意支付的前提下，出賣(mài)人就不易解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由出賣(mài)人按借款擔(dān)保合同行使追償權(quán)。尚若買(mǎi)受人故意違反借款合同，且拒不履行還款義務(wù)使借款合同不能履行又無(wú)支付能力的，當(dāng)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以維護(hù)當(dāng)事雙方合法權(quán)益。當(dāng)然，解除還是以未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記為前提。遇到此類(lèi)問(wèn)題，往往有不少人走不出合同相對(duì)性誤區(qū)，是因?yàn)榘阉^對(duì)化了。沒(méi)有整體與系統(tǒng)的看待合同。合同相對(duì)性沒(méi)錯(cuò)，但絕對(duì)化就有問(wèn)題了。